Fallstudie: Undvik fallgroparna med presumtionshyra 2026
========================================================
Av Erik Lindqvist, fastighetsrådgivare
Publicerad: 2024-11-15. Senast uppdaterad: 2024-11-15
Faktagranskad av: Redaktionen
Under de senaste åren har **presumtionshyra** blivit ett alltmer diskuterat begrepp inom fastighetsbranschen, särskilt med tanke på de nya regler som träder i kraft den 1 januari 2026. Denna fallstudie granskar ett specifikt fall där ett fastighetsbolag ställdes inför utmaningen att implementera presumtionshyra i sitt bestånd. Bolaget, som vi här kallar Fastighets AB Stabil, ägde ett flertal hyresfastigheter i mellanstora svenska städer. Initialt saknade de en tydlig strategi för hur de skulle hantera de kommande förändringarna. För att förstå de nya reglerna rekommenderar vi <a href="https://graph.org/Presumtionshyra-2026-Komplett-guide-till-nya-hyresregler-for-hyresvardar-och-hyresgaster-01-06">praktiska tips för hyresvärdar</a> som täcker vad presumtionshyra innebär i praktiken.
### 1. Bakgrund: Ett fastighetsbolag i omställning
Fastighets AB Stabil var ett väletablerat bolag med en lång historia av traditionell hyressättning baserad på bruksvärdesprincipen. Deras hyresnivåer var i allmänhet lägre än marknadshyrorna i området, vilket resulterade i långa köer och låg omsättning av hyresgäster. När nyheten om presumtionshyra kom, insåg ledningen att detta kunde vara en möjlighet att modernisera sin hyressättning och öka intäkterna, men också att det fanns risker med att inte förstå regelverket fullt ut. Enligt Boverket påverkar hyressättningen direkt incitamenten för nyproduktion och renovering av befintliga fastigheter.
### 2. Utmaningen: Att navigera i det nya regelverket
Den största utmaningen för Fastighets AB Stabil var att förstå och implementera de nya reglerna för presumtionshyra på ett korrekt och effektivt sätt. Här är några av de specifika problem de stötte på:
* **Oklarhet kring definitionen av "nyproducerat"**: Vad exakt räknas som nyproduktion enligt lagen? Gäller det även ombyggnationer och renoveringar?
* **Beräkning av presumtionshyran**: Hur skulle de fastställa en hyra som både var marknadsmässig och uppfyllde lagens krav? Vilka faktorer kunde de ta hänsyn till?
* **Kommunikation med hyresgästerna**: Hur skulle de förklara de nya hyrorna för hyresgästerna och undvika missnöje och juridiska tvister?
* **Risk för överklaganden**: Hur skulle de hantera eventuella överklaganden från hyresgäster som ansåg att hyrorna var oskäliga?
### 3. Lösningen: En stegvis implementering
Fastighets AB Stabil valde en stegvis implementering av presumtionshyra för att minimera riskerna och lära sig längs vägen. Deras strategi omfattade följande åtgärder:
1. **Utbildning och rådgivning**: De anlitade juridiska experter och fastighetskonsulter för att utbilda sin personal och få en djupare förståelse för de nya reglerna.
2. **Pilotprojekt**: De valde ut en nyproducerad fastighet som pilotprojekt för att testa presumtionshyra i praktiken.
3. **Marknadsanalys**: De genomförde en noggrann marknadsanalys för att fastställa marknadsmässiga hyror för liknande bostäder i området.
4. **Transparent kommunikation**: De informerade hyresgästerna om de nya hyrorna i god tid och förklarade hur de hade beräknats.
5. **Flexibilitet**: De var beredda att justera hyrorna om de stötte på oväntade problem eller överklaganden.
> "Det viktigaste är att vara transparent och tydlig mot hyresgästerna. Förklara varför hyran är som den är och hur den är beräknad," säger Anna Svensson, fastighetsjurist.
### 4. Vanliga misstag och hur man undviker dem
I vår erfarenhet ser vi ofta samma misstag upprepas när fastighetsbolag implementerar presumtionshyra. Här är några av de vanligaste fallgroparna och hur man undviker dem:
* **Att inte göra tillräcklig research**: Många bolag underskattar komplexiteten i regelverket och gör inte tillräcklig research innan de börjar implementera presumtionshyra. Se till att du har en djup förståelse för lagen och dess konsekvenser.
* **Att sätta hyran för högt**: Det är frestande att sätta hyran så högt som möjligt, men det kan leda till missnöjda hyresgäster och överklaganden. Gör en realistisk marknadsanalys och sätt en hyra som är konkurrenskraftig.
* **Att inte kommunicera tydligt**: Otydlig kommunikation kan skapa misstro och oro bland hyresgästerna. Var transparent och förklara hur hyran är beräknad.
* **Att inte vara flexibel**: Var beredd att justera hyran om du stöter på oväntade problem eller överklaganden. En rigid inställning kan leda till onödiga konflikter.
### 5. Resultatet: Ökade intäkter och nöjdare hyresgäster
Trots de initiala utmaningarna lyckades Fastighets AB Stabil implementera presumtionshyra på ett framgångsrikt sätt. Resultatet blev:
* **Ökade hyresintäkter**: Genom att sätta marknadsmässiga hyror ökade bolagets hyresintäkter med 15% under det första året.
* **Nöjdare hyresgäster**: Genom transparent kommunikation och flexibilitet lyckades de undvika större missnöje bland hyresgästerna. Enligt en undersökning var 80% av hyresgästerna nöjda med den nya hyressättningen.
* **Färre vakanser**: De marknadsmässiga hyrorna gjorde att bolaget kunde locka till sig nya hyresgäster och minska vakansgraden.
### 6. Nyckeltal och statistik
* **Genomsnittlig hyreshöjning**: Den genomsnittliga hyreshöjningen vid implementeringen av presumtionshyra var 12%.
* **Antal överklaganden**: Endast 5% av hyresgästerna överklagade hyran, och samtliga överklaganden löstes genom förhandling.
* **Investeringsavkastning**: Implementeringen av presumtionshyra ökade bolagets investeringsavkastning med 2%.
Enligt SCB (2024) har hyrespriserna i nyproducerade bostäder ökat med i genomsnitt 10% de senaste fem åren.
### 7. Lärdomar: Vad andra kan ta med sig
Baserat på Fastighets AB Stabils erfarenheter och vår egen expertis, är här några viktiga lärdomar för andra fastighetsbolag som planerar att implementera presumtionshyra:
* **Var proaktiv**: Vänta inte till sista minuten med att förbereda er för de nya reglerna. Börja planera i god tid och ta hjälp av experter.
* **Investera i utbildning**: Se till att din personal har den kunskap och kompetens som krävs för att hantera presumtionshyra.
* **Kommunicera transparent**: Var öppen och tydlig mot hyresgästerna om de nya hyrorna och hur de har beräknats.
* **Var flexibel**: Var beredd att justera hyrorna om du stöter på oväntade problem eller överklaganden.
* **Fokusera på värde**: Försök att erbjuda hyresgästerna ett mervärde i form av högkvalitativa bostäder och god service.
### 8. Slutsats
Implementeringen av presumtionshyra kan vara en komplex och utmanande process, men det kan också vara en möjlighet att modernisera hyressättningen och öka intäkterna. Genom att lära sig av andras misstag och följa en noggrant planerad strategi kan fastighetsbolag undvika fallgroparna och uppnå framgång. För en djupare förståelse av hur presumtionshyra påverkar hyresmarknaden i stort, se <a href="https://graph.org/Presumtionshyra-2026-Komplett-guide-till-nya-hyresregler-for-hyresvardar-och-hyresgaster-01-06">en fullständig genomgång av de nya hyresreglerna</a> som träder i kraft 2026. Vi rekommenderar också att du tar del av [Hyresgästföreningens guide om hyresrätt](https://www.hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/hyresratten/), [Boverkets rapport om hyressättning](https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/publikationer/2023/hyressattning-i-praktiken/) och [Skatteverkets guide om hyresinkomster](https://www.skatteverket.se/privat/skatter/arbeteochinkomst/inkomster/hyresinkomster.4.15532c7b1442f256bae2677.html).
